11/10일 부동산 규제 해제 지역 (feat. 달라지는 것들+시장 전망)
2022년 11월 10일(목), 세 번째 부동산 규제지역 해제 보도자료가 배포되었다. 이번에는 어느 지역이 규제 해제되었는지, 그리고 규제 해제로 무엇이 어떻게 달라졌는지 알아보려고 한다.
11/10일 부동산 규제지역 해제 보도자료 주요 내용
- 서울 및 서울과 연접한 과천, 성남(분당/수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종을 규제지역에서 해제
- 2022년 11월 14일(월) 0시부터 효력 발생
서울과 경기 4곳 규제지역 유지 결정한 이유
- 서울시는 주변지역 파급효과, 개발수요, 높은 주택수요 등을 감안하여 투기과열지구 및 조정대상지역 유지할 필요가 있다고 판단
- 경기도의 경우, 서울과 연접하여 집값 수준과 개발수요가 높아 서울과 동일한 이유로 유지 결정
부동산 규제지역 해제 시 달라지는 것들
1. 청약조건
| 구분 | 규제지역 | 비규제지역 |
| 1순위 청약신청 | 세대주만 가능 | 세대주, 세대원 모두 가능 |
| 청약통장 가입기간 | 2년 이상 | 6개월 |
| 전매 여부 | 전매 제한 | 전매 가능 |
| 재당첨 제한 | 당첨일로부터 7년 | 제한 없음 |
* 규제지역 내 청약 무순위 신청 자격을 '해당 시/군 거주 무주택자'로 제한하던 거주 요건 폐지 (2023년 1월 예정)
2. 대출조건
| 구분 | 규제지역 | 비규제지역 |
| 중도금 대출 한도 | 세대당 1건 50% | 세대당 2건 60% |
| 전입 및 주택 처분조건 | 있음 | 없음 |
| 주택담보대출 | - 무주택자/일시적2주택자는 주택가격에 관계없이 50% 가능 (12/1일부터 시행) - 2주택 이상은 0% |
- 70% 가능 |
* 규제지역 내 서민/실수요자의 경우 LTV 규제+20% 적용. (총액 4억 원→6억 원)
* 무주택자 우대요건 : 부부합산소득 9,000만 원 이하, 주택가액 투기과열지구 9억, 조정대상지역 8억 이하
3. 부동산 세금
| 구분 | 규제지역 | 비규제지역 |
| 양도소득세 비과세 요건 | 2년 거주, 2년 보유 | 2년 보유 (1주택자만 해당) |
| 취득세 완화 | 1주택 1-3% 2주택 8% 3주택 이상 : 12% |
1-2주택 : 1-3% 3주택 이상 8% |
| 보유세 | 2주택 1.2-6% | 2주택 0.6-3% |
부동산 규제지역 해제에 따른 시장 전망
대부분의 전문가들이 이번 부동산 규제지역 해제가 부동산 시장에 큰 변화를 주지 못할 것이라고 말하고 있다. 부동산 시장의 핵심 키워드는 '거래'인데, 실수요자들이 원하는 서울과 서울 인접지역에 대한 규제가 여전히 남아 있기 때문이다.
실수요자는 서울과 서울 인접지역의 주택을 낮은 가격에 저렴한 금융비용으로 사고 싶은데, 서울과 서울 인접지역은 여전히 규제지역으로 남아 있고, 대출 제한이 완화되었지만 당분간 고금리 시대가 지속된다고 하니 여전히 부담으로 남아 있다.
거래가 급격히 줄어든 그 외 지역 규제를 해제하여 부동산 시장에 변화를 가져오겠다는 콘셉트는 실수요자들보다는 공급자 또는 시행사를 위한 정책일 가능성이 높다는 램군님의 의견에 좀 더 마음이 기운다.
서울 및 서울과 인접지역인 과천, 성남, 하남, 광명은 아직 수요가 있고, 재개발 호재도 있어 부동산 규제가 풀리는 데 시간이 꽤 걸릴 것이라는 전망이다. 그리고 내년까지 고금리 기조가 유지될 전망이라고 한다. 하지만 언젠가 금리는 떨어질 것이고, 규제도 지속적으로 완화하는 방향으로 갈 것이라는 의견이 많은 만큼, 조바심을 내지 말고 상황을 예의 주시하는 것이 지금 우리의 선택지가 아닌가 싶다.