오늘은 저당권/질권의 뜻을 알아보고 근저당 설정 및 말소방법을 알아보겠습니다.
임대차계약 시 주의!!
아파트나 주택을 임대할 때, 등기사항전부증명서(구, 등기부등본)와 임대인의 미납 세금 등 여러 가지 사항을 확인해야 합니다.
요즘 금리 인상과 경기 침체로 인해 아파트 가격이 하락하고 있어 깡통 전세를 선택하는 사람들이 많아지고 있습니다. 그러므로, 임차인들도 기본적인 등기부등본 보는 법을 공부하여 권리를 분석할 수 있는 것이 좋습니다. 또한, 수도권에서는 세입자 집이 경매에 들어가 보증금을 모두 받지 못하는 경우가 많이 발생되어 사회적인 문제로 대두되고 있습니다.
우선 계약하려는 부동산에 대한 등기사항 전부증명서를 발급받아 선순위 권리가 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다.
선순위 권리란, 다른 채권보다 우선적으로 보호되는 권리를 의미합니다. 근저당권 등의 채권 최고액과 임차보증금의 합이 실거래가의 최소 60~70%를 보장해야 안전하다고 볼 수 있습니다. 만약 선순위 저당권 등이 이미 설정돼 있다면, 대출금을 상환하고 근저당권 말소 조건으로 계약해야 합니다. 이때 잔금 납부 시 상환하고 말소등기를 해야 임차인이 선순위가 될 수 있습니다.
따라서, 부동산을 임대할 때는 근저당권 등의 부담을 고려하여 선순위 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 그리고 임차보증금은 최우선변제금 이하로 설정하고 대항력을 갖추면, 경매 시 보증금을 우선적으로 받을 수 있습니다.
또한, 임차인이 1순위라도 집값 하락이나 경매(공매)를 대비하여, 임차보증금은 실거래가의 60~70%를 유지하는 것이 좋습니다.
만약 임차보증금이 1,000만 원을 초과하는 경우, 계약일로부터 입주일까지 임차인이 임대인의 동의 없이도 종부세 등 미납 국세를 전국 세무서에서 열람할 수 있습니다. 따라서 임차보증금이 1,000만 원을 초과하는 경우, 임대인은 별도의 보증보험이나 보험으로 대체할 수 있는 방법을 고려해야 합니다. 또한, 이 점에 유의하여 임대차 계약을 체결하시기 바랍니다.
최근 전세사기가 급증한 만큼, 전세사기 사례 및 유형을 미리 알아두고 예방하는 방법도 함께 숙지해 두시기 바랍니다.
질권과 저당권의 뜻
1. 질권의 뜻
질권이란 채권자가 담보로 제공한 부동산, 유가증권, 채권 등을 점유하여 채무자의 간접적인 강제 변제를 가능하게 하는 권리를 말합니다. 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 질권 설정자는 그 물건을 처분하거나 권리를 실행하여 우선 변제를 받을 수 있습니다.
채권자는 질물을 유치하고, 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우 질권으로부터 우선 변제를 받을 권리가 있습니다. 질권은 채권자와 질권 설정자 간의 계약(질권 설정 계약)을 통해 성립합니다.
2. 저당권의 뜻
저당권은 부동산에 설정되며, 질권은 동산이나 유가증권 또는 권리에 설정됩니다.
저당권은 등기를 함으로써 효력이 발생하며, 목적물의 인도와 점유를 요하지 않습니다. 그러나 질권은 원칙적으로 목적물을 인도함으로써 효력이 발생하므로 담보권이 존속하는 동안에도 목적물을 계속 점유할 수 있다는 차이가 있습니다.
질권에는 일반동산을 대상으로 하는 동산질권과 예금, 채권 등 양도가 가능한 재산권을 대상으로 한 권리질권이 있습니다. 법률상 양도가 금지된 채권에는 질권 설정이 불가능합니다. (예: 공무원의 연금 청구권, 근로자의 재해보상청구권 등)
근저당의 뜻
근저당은 많은 거래 관계에서 나오는 채권을 담보로 하기 위해, 부담할 수 있는 최대 금액을 정하고, 나중에 결산 날짜에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보로 하는 것입니다.
보통의 저당은 지금 확정된 채권에 부족하여 만들어지지만, 근저당은 미래 결산일에 채권이 결정되거나 새롭게 생길 수 있습니다. 또한 보통의 저당은 변제하면 채권도 사라지지만, 근저당은 현재 채무가 없어도 저당권이 성립하고, 한 번 성립하면 차순위 저당권을 이길 수 없습니다.
마지막으로, 결산 전에 변제를 해도 채권이 소멸하지 않습니다.
근저당 설정방법
1. 근저당 설정 방법
보통 근저당권 설정은 주택 대출 등을 받을 때 융자 희망자가 신청합니다. 은행 등 금융권은 담보물을 감정한 후 근저당 설정을 하고 융자를 해 줍니다.
2. 신청 절차
관할 등기소는 대법원 인터넷 등기소-등기소 소개-등기소 찾기에서 확인할 수 있습니다. 등기소 신청서를 제출한 후 등기소에서 상황을 확인할 수 있습니다. 부동산 소재 지번을 입력하면 등기소 신청서 접수 상황을 쉽게 확인할 수 있습니다. 이러한 방법으로, 신청서를 제출하고 접수까지 확인할 수 있습니다.
전자 신청을 하려면, 당사자가 직접 신청할 수도 있고, 변호사나 법무사 등 자격 대리인이 당사자를 대리하여 신고할 수도 있습니다. 그러나 사단이나 재단은 전자 신청이 불가능합니다. 이 경우, 아래와 같은 절차를 따라 진행됩니다.
먼저, 등기소에 방문하여 등기신청서를 작성하여 제출합니다. 그런 다음, 등기소에서 신청서를 검토하고, 필요한 정보를 추가하거나 수정해야 할 경우 이에 대한 안내를 받습니다. 이후, 등기소에서 신청서에 대한 피드백을 제공하고, 신청서가 완전히 작성될 때까지 당사자와 대리인은 필요한 정보를 추가하거나 수정합니다. 최종적으로, 등기소에서 신청서를 승인하고, 등기 처리가 완료됩니다.
3. 근저당 설정 비용
금융 기관이 담보 대출을 설정하면 비용이 발생합니다. 이 비용에는 등록세, 교육세, 등기 신청 및 법무사, 감정평가 수수료, 인지세 등이 포함됩니다.
일반적으로 대출 금액의 0.6% ~ 0.7%가 비용으로 설정되며, 예를 들어 1억 원을 대출받을 경우 약 70만 원의 비용이 발생합니다.
근저당 설정 말소 방법
근저당은 많은 거래 관계에서 채권을 담보로 하기 위해 설정되는데, 이를 해지하는 경우에는 몇 가지 절차와 서류 제출이 필요합니다.
먼저, 근저당을 해지하기 위해서는 근저당을 설정한 금융기관을 방문해야 합니다. 그리고 위임장, 해지 증서, 설정 계약서 등 해지에 필요한 서류를 요청하여 준비합니다.
이후, 준비된 서류를 첨부하여 관할 등기소에 접수하고 말소 등기신청서를 작성해야 합니다.
만약 대리인이 변호사나 법무사일 경우에는 대법원 규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석시켜 서면을 제출할 수 있습니다. 근저당을 설정할 때 대리인을 통해 진행했다면, 해지할 때도 대리인을 통해 일정 수수료를 지불하고 말소시키는 것이 무난한 방법입니다.
근저당 설정 말소 방법은 위에서 설명한 대로 서류 제출과 절차를 따라야 하므로, 준비를 철저히 하여 불필요한 시간과 비용을 줄이는 것이 좋습니다.
