최근 전세사기가 많아서 안전한 입주 방법을 고민하는 분들이 고려하는 것이 소액임차인의 우선변제권입니다. 그래서 오늘은 소액임차인의 우선변제권이 무엇인지, 우선변제권의 조건은 무엇인지, 그리고 그 효과는 무엇인지 알아보겠습니다.
소액임차인의 우선변제권
소액임차인의 우선변제권이란 소액임차인의 확정일자가 늦어서 선순위로 변제받지 못하는 상황이 발생하더라도 임차주택에 대해 선순위 담보권자의 경매신청 등기 이전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정 금액을 다른 담보물권자보다 먼저 우선 변제받을 권리를 의미합니다.
이 소액임차인의 우선변제권은 주택임차보호법 제3조 제1항 및 제8조 제1항에 명시되어 있고, 소액임차인의 우선변제권을 행사하는 채권은 압류가 불가능합니다.
우선변제권 조건
1. 최우선변제를 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음과 같은 소액임차인이어야 합니다.
- 서울 : 1억 6천500만 원
- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 : 1억 4천500만 원
- 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 8천500만 원
- 그 밖의 지역 : 7천 500만
2. 주택에 대한 경매신청 등기 전까지 대항력을 갖춰야 합니다.
- 임차인은 임차주택에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건이 주택의 인도와 주민등록을 갖춰야 합니다.
- 그리고 이 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속되어야 합니다.
※ 대항력 : 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력을 의미하고, 대항요건을 구비해야 대항력이 발생합니다.
3. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되어야 합니다.
- 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되어야 합니다. 경매나 체납처분이 아닌 단순 매매, 교환 등에 따라 양도되는 경우 우선변제권이 인정되지 않습니다.
4. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있어야 합니다.
- 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사 신고를 해야 합니다.
우선변제권 효과
소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 아래 금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. (단, 우선변제 금액이 주택가액의 1/2 한도)
- 서울 : 5천 500만 원
- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 : 4천800만 원
- 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 2천800만 원
- 그 밖의 지역 : 2천 500만
