여전히 전세사기 뉴스가 보도되고 있습니다. 마음이 아프네요. 오늘은 전세사기 사례를 통해 어떤 전세사기 유형이 있는지, 그리고 어떻게 예방할 수 있는지 핵심 체크포인트를 알아봤습니다.
혹시 이미 전세사기 피해자라면 6월 1일 자로 발효된 전세사기 특별법에 따른 지원책을 확인하세요!
전세사기 유형 (사례와 함께)
1. 깡통전세
[사례]
A씨는 권리관계를 확인하고 전세계약을 체결했고, 확정일자도 받아 입주를 했지만, 2개월 후 집주인이 바뀐 사실을 알게 되었고, 새 집주인이 전세 보증금에 달하는 근저당을 설정했다는 사실을 알게 되었다. 그리고 집주인은 지인에게 명의를 빌려줬다가 빚을 떠안았다면서 집이 경매로 넘어가게 되었다.
[부연설명]
이 사례는 전형적인 깡통전세 사기유형으로 임대인이 매매 가격보다 높게 전세계약을 맺고, 명의를 제3자에게 넘기는 유형입니다. 이런 유형은 주로 시세 확인이 쉽지 않은 신축빌라에서 주로 발생한다고 합니다.
건축주와 직접 전세 계약을 하고 나중에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우도 있고, 집주인이 여러 번 바뀌는 과정에서 근저당이 설정하는 경우도 있다.
2. 전월세 이중계약, 동일물건을 이중/삼중 계약
[사례]
B씨는 보증금 7000만 원으로 오피스텔 전세계약을 체결했다. 하지만 전세계약을 맺은 상대방은 실제 집주인이 아니었고, 임대계약마저도 월세 계약을 전세계약을 둔갑시켜 보증금을 빼돌렸다.
[부연설명]
이중/삼중 계약도 전세사기의 대표적인 유형입니다. 임대인이나 공인중개사가 거래 과정에서 월세를 전세로 둡간시켜 보증금을 빼돌리는 사례도 있고, 집주인과 월세계약한 임차인이 집주인인 척하면서 새로운 세입자와 전세계약을 체결하기도 합니다.
무자격자가 중개업 등록증을 대여하여 중개업소를 차린 후 다른 사람과 짜고 월세로 주택을 임대한 후 중개업자와 집주인인 척 하며 신분을 위장하고 거래를 성사시키는 사례도 있습니다.
3. 신탁사 소유물건 사기
[사례]
건물주 C씨는 신탁사에 소유권을 넘긴 후 수십억 원의 대출을 받고, 부동산 중개업소와 짜고 세입자의 배당순위가 신탁사보다 선순위라고 속이면서 전세계약을 체결했다. 그러고 나서는 C 씨와 부동산 중개업소는 전세 보증금을 가로챘고, 해당 건물이 경매에 넘어가면서 세입자들은 보증금을 돌려받을 수 없게 되었다.
[부연설명]
신탁등기 주택을 이용한 전형적인 전세사기 유형입니다. 많은 사회초년생과 신혼부부들이 이런 신탁사 소유물건 사기로 피해를 많이 받고 있습니다.
신탁사에 소유권을 위임하여 신탁사의 신용을 통해 대출을 받은 경우 임대차보호법에 따라 신탁원부를 작성하게 됩니다. 신탁원부에 따라 집주인은 신탁기간 동안에는 신탁사와 대출을 실행해 준 금융기관의 사전동의 없이 임대차 계약을 할 수 없습니다. 하지만, 위의 사례에서는 C 씨는 신탁사의 허가 없이 무단으로 전세계약을 체결한 사례입니다.
4. 대항력 악용 사기
[사례]
D 씨는 전세계약 체결 후 확정일자를 받고 이사 후엔 바로 전입신고를 했다. 이사당일 확인결과 해당 주택은 선순위 근저당권이 없었다. 하지만 1년 뒤 집이 경매에 넘어갔다는 이야기를 들었고, D 씨보다 선순위의 대출이 있다는 이야기를 들었다.
[부연설명]
임대차보호법에 따라 임차인은 주택을 인도하고 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 하지만 근저당권 등기는 당일부터 효력이 발생합니다. 이 사례는 대항력 발생시점을 교묘히 악용한 사례입니다.
즉, 임차인이 이사하고 전입신고 한 날에 집주인이 은행 대출을 받기 위해 근저당권 설정을 접수하면 은행이 내 전세금보다 먼저 대출을 회수할 수 있다는 것입니다.
그렇다면 이런 전세사기를 당하려면 어떻게 해야 할까요? 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 사항을 소개해 드리겠습니다.
전세사기 예방법, 핵심 체크리스트
1. 계약할 때는 반드시 집주인과 공인중개사와 함께 계약을 체결하세요. 간혹 공인중개사에게 일임한 경우가 있습니다. 이 경우에는 반드시 집주인의 신분증을 확인하시기 바랍니다.
그리고 대리인이 참석한 경우에는 임대인과 영상통화로 신분증을 확인하고, 위임장과 인감증명서를 꼭 확인하세요.
2. 계약 전에는 계약하려는 주택 상태를 확인해야 합니다. 건축물대장 및 등기부등본을 확인하여 불법건축물이 아닌지, 불법적인 용도변경을 한 무허가 건축물이 아닌지 꼭 확인하세요.
하지만 가장 편리한 방법은 국토교통부, 한국부동산원, 주택도시보증공사에서 개발한 HUG 안심전세앱을 활용하는 방법입니다. 이 앱을 사용하시면 위반건축물, 무허가 건축물 정보도 확인할 수 있고, 시세정보도 확인할 수 있으니 계약 체결 전 꼭 활용하시길 강추드립니다.
다만 권리침해 확인은 등기부등본을 통해 확인해야 하니, 등기부등본도 꼭 확인하세요.
3. 공인중개사의 자격증도 꼭 확인하세요. 불법으로 공인중개사 자격증을 임대한 무허가 공인중개사일 수도 있습니다. 미등록 또는 업무정지 당한 중개업소에서 계약할 경우에는 피해보상을 받을 수 없다고 합니다.
4. 임대인의 세금체납 여부도 반드시 확인해 주세요. 보증금을 안전하게 지키기 위한 하나의 방법입니다.
5. 비용이 조금 발생하지만 전세보증보험을 꼭 가입하셔서 전세사기 걱정에서 벗어나세요.
전세보증보험은 워낙 중요한 절차라 가입조건과 방법, 필요한 서류뿐만 아니라 보험료 계산하는 사이트, 할인받을 수 있는 정보들도 추가로 조사해 보았습니다. 아래 글 참고하세요.
6. 계약 체결 후에는 당일에 확정일자를 부여받고 최대한 빨리 전입신고를 하셔야 합니다. 그리고 이사 후에는 계약 체결 후 권리변동사항이 있는지 재확인하세요.
계약일에 확정일자를 받고 전입신고를 해야 대항력 있는 임차인이 됩니다. 전입신고 다음 날부터 대항력을 갖출 수 있으므로 최대한 빨리 전입신고를 해야 합니다.
지금까지 전세사기 사례를 통해 전세사기 유형을 알아보았고, 전세사기 예방법에 대해 알아보았습니다. 전세사기는 사고가 일어나기 전에 예방하는 것이 중요합니다. 꼼꼼히 확인하셔서 슬픈 사고가 없길 바랍니다.
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