송사무장의 부동산 경매의 기술 - 경매, 어렵지 않습니다

송사무장의 부동산 경매의 기술

송사무장의 행크TV는 내가 즐겨보는 YouTube 채널이다. 부동산 투자에 대한 통찰력을 전달해 주는 채널인데 경매에 대한 정보도 많이 제공하고 있다. '경매'라는 단어를 들으면 위험하고 무섭고, 복잡한 거래라는 생각이 든다. 하지만 송사무장의 YouTube 영상을 보면서 경매에 대한 제한적인 정보에 따른 잘못된 판단이었음을 깨닫게 되었고, 무엇보다 부동산 투자를 하기 위해 반드시 가지고 있어야 하는 투자 기술임을 알게 되었다. 그래서 경매계의 바이블로 불리우는 송사무장의 책 '부동산 경매의 기술'을 바로 주문해서 읽게 되었다.

경매, 어렵지 않습니다. 부동산 경매 절차

예전에 부동산 경매 관련 책을 읽으려고 시도한 적이 있다. 그 당시 책을 몇 장 읽다가 다시 책을 덮었다. 경매 절차에 사용되는 용어는 법률 용어가 많아서 생소하고 이해하기가 힘들어서 책을 더 이상 읽을 수가 없었다. 그래서 이 책 '부동산 경매의 기술'을 주문할 때도 조금 걱정이 되었다. 하지만 걱정한 바와는 다르게 어려운 용어를 쉽게 설명해 줘서 부담 없이 읽을 수 있었고, 저자의 경험을 이야기 형식으로 서술하면서 경매 절차를 설명하여 이해하기 쉬웠다. 

 

부동산 경매는 경매물건 검색 → 권리분석 → 현장조사 → 시세조사 → 입찰 → 명도(명의이전) → 수익계산의 단계로 진행된다. 어떤 물건을 경매를 통해 취득할 것인지 결정해야 하므로 경매물건 검색이 가장 우선이다. 경매물건을 검색할 때는 권리분석을 해야 한다. 경매물건에 관련된 권리를 분석하여 하자가 있는지 확인하는 절차로 중요한 단계이다. 그래서 이 절차는 뒤에서 다시 한번 언급하겠다. 권리분석을 마쳤다면 이제 해당 경매물건을 확인하기 위해 현장에 직접 찾아간다. 그리고 근처 부동산을 찾아가서 매수 가격, 매도 가격, 전세 및 월세 시세, 호재 등을 확인하여 입찰을 할 것인지 포기할 것인지 결정한다. 경매를 진행하기로 결정했다면 이제 법원에 가서 입찰을 해야 한다. 낙찰이 되었다면 이제 명도(명의이전)를 진행해야 한다. 명도(명의이전)는 낙찰받은 부동산에 살고 있는 사람을 내보내는 것으로 경매 절차 중 어려운 부분이다. 저자는 이 책에 여러 사례를 들어 명도의 기술을 전수해 주고 있다. 명도(명의이전)까지 성공적으로 끝냈다면 마지막으로 수익계산을 통해 이번에 성사시킨 거래로 어느 정도의 수익을 확보했는지 확인해본다.

권리분석 역시 어렵지 않습니다.

부동산 경매를 진행할 때 권리분석을 잘못하여 하자가 많은 물건을 낙찰받는 경우, 그 손실을 전부 내가 떠안아야 한다. 그리고 권리분석 했을 때 하자가 있는 물건을 현장조사 나간다면 그야말로 시간 낭비이다. 그래서 경매 물건을 검색한 후 정확한 권리분석은 필수이다. 

 

• 1단계 : 말소기준권리 찾기
  말소기준권리에 해당하는 것은 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기가 있다. 우리는 등기부등본에 말소기준권리가 있는지 확인하면 된다.
• 2단계 : 등기부등본상의 인수권리 분석
  말소기준권리보다 앞선 권리나 하자가 있는지 확인하는 단계를 의미한다. 말소기준권리를 포함한 후순위 권리들은 모두 소멸된다.
• 3단계 : 임차인 분석
  임차인에게 말소기준권리보다 순위가 앞선 대항력이 있는지 확인하는 단계로 기일 내에 배당요구신청을 했는지, 확정일자를 받았는지 등을 확인한다. 인수할 권리가 없으면 기본적으로 안전한 물건이라고 생각하고 입찰해도 된다.
• 4단계 : 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인
  매각물건명세서에 낙찰 시 추가로 인수해야 할 사안이 있는지, 다른 인수조건이 있는지 기술되어 있으므로 반드시 확인해야 한다.

 

경매 전문가가 알려주는 경매의 기술!

송사무장은 본인의 다양한 경험을 사례로 들어 경매 절차를 상세하게 알려주고 또한 그 과정에서 획득한 노하우를 아낌없이 독자에게 제공하고 있다. 특히 경매를 임대수익뿐만 아니라 창업 등 사업을 위한 기회로 삼으라는 코멘트가 인상적이었고, 인테리어를 통해 부동산 가치를 높인 아이디어는 정말 탁월하다는 생각이 들었다. 반지하 빌라에 고풍스러운 대문과 테라스를 설치해 전원주택 분위기를 만들어내고 반지하 건물에 큰 창을 만들어 반 1층 건물로 탈바꿈시켰다. 그렇게 해서 부동산 가치를 높일 수 있었다고 한다. 이 글을 읽고 나서 부동산을 볼 때마다 어떻게 저 부동산의 가치를 극대화할 수 있을까 고민하게 되었다. 이 외에도 많은 정보가 있어 이 글에 담지 못하지만, 부동산 투자에 관심있는 사람이라면 꼭 읽어야 할 책이라고 생각된다.